¿PUEDO DEDUCIR LOS GASTOS DE MI HIPOTECA EN RENTA?

deducción por vivienda habitual

En relación a los últimos posts que versaron sobre  derecho hipotecario, hoy  trataremos la vertiente fiscal que afecta al hipotecado. Para ello hablaremos de diferentes deducciones que estos podrán utilizar en su declaración de la renta, pero centrándonos principalmente en la deducción por vivienda habitual.

Podríamos considerar esta nueva entrada como una tercera parte de nuestros artículos “hipotecas sin engaños”, pero no lo vamos a  hacer así ya que aprovecharemos este momento para poder hablar de otro tipo de deducciones relacionadas con la vivienda, y por lo tanto, aplicables también en nuestra declaración de la renta.

Dicho lo cual, sin más pormenores, nos metemos en faena.

  • Deducción por adquisición de vivienda habitual

Cuando recibimos financiación por parte de la entidad crediticia para comprar una vivienda, posteriormente en nuestras declaraciones de la renta podremos practicar una serie de deducciones al respecto. En concreto, podremos deducirnos un 15% sobre los primeros 9.040 euros que devolvamos al banco cada año. Por tanto,en este sentido, la máxima deducción por vivienda habitual a la que podremos aspirar será de 1.356 euros en cada declaración.

La deducción por adquisición de vivienda habitual la tendremos que aplicar no solo sobre el capital amortizado, sino también sobre sus intereses y gastos. ¿Cuáles serían estos gastos? Pues las vinculaciones obligatorias que comentábamos en anteriores entradas: seguro de vida,  de hogar,… siempre y cuando estos hayan  sido contratados de forma imperativa con la hipoteca.

Es importante en este punto comentar que debemos de tener cuidado si pedimos una ampliación de  hipoteca para una finalidad diferente que financiar la vivienda habitual, como podría ser  para amueblar el piso o para comprar un coche. En estos casos,  si unificamos estos préstamos con el de vivienda, tendremos que comprobar en el borrador de la declaración de la renta que nos apliquen la deducción únicamente sobre la cantidad que hemos solicitado para la vivienda habitual, ya que lógicamente sólo nos podremos deducir en el IRPF la parte proporcional de las cuotas hipotecarias que se destinen a la adquisición de ésta. En caso de error, ello nos conllevará una revisión y consecuentemente la posterior sanción por parte de la Administración Tributaria.

Pero… ¿cuáles son los requisitos para aplicar la deducción por vivienda habitual? Los enumeramos:

  • Que la casa tenga la consideración de inmueble. La casa móvil carece de deducción por vivienda habitual.
  • Que la vivienda tenga el carácter de habitual. En concreto, la ley nos exige para que la vivienda tenga tal consideración que llevemos residiendo en ella 3 años. La falta de este requisito, por no llevarlos aún, no significa que no podamos desgravar los pagos hipotecarios hasta el tercer año ya que desde el primer pago podemos aplicar la deducción. La importancia de los 3 años trasciende cuando queremos vender la casa antes de ese plazo, pues si lo hacemos no podremos beneficiarnos de la exención por reinversión en vivienda habitual al no se considerarse que hayamos vendido tal. Además, para  gozar de este carácter de habitual, es necesario que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente antes de que transcurran 12 meses desde que se adquirió o desde la terminación de sus obras.  Se exceptúa el exigir este último requisito para casos relacionados con: fallecimiento del contribuyente,  matrimonio, separación u  traslado laboral.

Debemos puntualizar a estas alturas que se asimilan a la vivienda habitual, a efectos de deducción, los anexos y plazas de garaje adquiridos conjuntamente con la vivienda. No aplicaremos nunca la deducción por vivienda habitual para segundas viviendas, casas alquiladas, etc.

Por otro lado, cabría ahora que nos preguntáramos: ¿existe limitación temporal para poder aplicarnos la deducción por vivienda habitual? La respuesta es sí. Es más, sin duda este puede ser el punto más importante que tratemos hoy ya que dependiendo de la fecha de adquisición, estaremos encuadrados en un régimen u en otro. Para poder contestar  correctamente a esta pregunta tenemos que plantearnos tres supuestos:

  1. Viviendas compradas después del 1 de enero de 2013

La Ley de Presupuestos Generales del año 2013 elimina la posibilidad de deducción por la compra de vivienda habitual. Por tanto, y desde ese año,  las personas que compren una vivienda NO podrán aplicarla. Como casi siempre, existe una excepción: quienes compraran una casa en construcción y esta no terminó de edificarse en 2012.  En este caso, cabría deducir los gastos hipotecarios siempre que la compraventa se firmase en dicho año.

  2.Viviendas compradas entre el 2011 y el 2013

En este periodo,  las personas  tienen derecho a desgravar por la compra de vivienda sin límite alguno, pudiendo aplicar la reducción máxima que comentábamos al principio del post ( los 1356 euros).

  3.Viviendas compradas antes de 2011

Las personas que compraron su vivienda habitual antes del 1 de enero del 2011, tuvieron derecho a la deducción máxima,  pero esta se moduló  en función de su salario de manera que  desapareció para las rentas superiores a 24.100 euros y se mantuvo íntegra para  las rentas  inferiores a 17.700 euros.

Otro posible problema que nos podría surgir sería, si en algún momento tras la compra de la primera vivienda, decidiéramos cambiarnos de casa y darle a esta última la consideración de vivienda habitual. ¿Qué ocurriría?

En primer lugar, tenemos que tener claro que si la adquisición se lleva a cabo en el año 2013, no podremos deducirnos nada ya que se aplica la regla general que hemos estudiado.

Sin embargo, si la compra se produjo en 2012, si podríamos beneficiarnos. Pero para ello tenemos que cumplir un requisito: que la inversión en la nueva vivienda supere las cantidades invertidas en la anterior vivienda. Para entenderlo, pongamos un ejemplo: si  llevamos años desgravando a través de la deducción por vivienda habitual, y durante este tiempo nos hemos deducido 20.000 euros, hasta que no invirtamos más  de 20.000 euros en la nueva vivienda no podremos volver a desgravar por ella.

Además, si vendemos la anterior casa y  las cantidades obtenidas en esta venta  son invertidas en la adquisición de una nueva vivienda habitual, las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión pueden resultar exentas si no transcurren más de 2 años entre la venta y la compra. ¿Qué es esto de la ganancia patrimonial? Pues es el posible saldo a favor que tendríamos si vendiéramos la primera vivienda por más dinero del que invertimos para su compra. También hay que tener en cuenta que, en el caso de que el importe de la inversión sea inferior al de la ganancia con la venta, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia correspondiente a  la cantidad  reinvertida.

 

Otras deducciones por vivienda. 

1.Rehabilitación de la vivienda habitual.

Para poder deducir las cantidades invertidas en rehabilitarla, deberá esta haber comenzado previamente al 1 de enero de 2013 y ser terminada antes de enero de 2017. Además, se exige al contribuyente  haberse beneficiado  con anterioridad al 2013 de la mencionada deducción.

En cuanto a los términos temporales y cuantitativos, podremos practicarla durante un plazo de cuatro años a razón de un máximo de 6.750 euros por año, lo que hace que la cantidad máxima a deducir sea de 20.000 euros ( en el mejor de los casos, pues dependerá siempre de nuestra base imponible en renta).

2.Construcción directa de la vivienda: siempre que no dure más de 4 años.

3. Dinero depositado en una cuenta ahorro vivienda.

4. Adecuación de la vivienda por motivos de minusvalía.

En este caso la obra debe haber comenzado con anterioridad al 1 de enero de 2013 y tiene que concluir antes del 1 de enero de 2017 (como en la rehabilitación). El máximo anual desgravable son 12.080 euros.

Esto es todo en el post de hoy. Espero que sigáis mis consejos en caso de estar hipotecados y que consigáis tener una pequeña ayuda económica con estas deducciones. Recordad siempre que, en caso de duda, debemos consultar a un asesor experimentado.

Fuente Imagen / Autor Stockvault / 2Happy

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Manuel Ángel es licenciado en derecho y es el autor de este blog.

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