¿PUEDO PERDER UN INMUEBLE EN PROPIEDAD SI NO ESTÁ REGISTRADO?

Doble inmatriculación

Hace unas semanas me topé con un caso bastante inusual  sobre lo que en derecho llamamos la doble inmatriculación. Un bien inmueble, en concreto un trastero, pertenecía a la vez tanto a un particular como a una entidad bancaria (sin existir un pro indiviso entre ambos). ¿Cómo pudo haber sucedido esto estaréis pensando? Os lo explico.

Una promotora, quizá por problemas descriptivos, catastrales o de índole similar, había conseguido inscribir un trastero dos veces en el Registro de la Propiedad. Así, primeramente vendió este inmueble a un particular; posteriormente, años después, dicho bien fue embargado y adjudicado a un banco al quebrar la citada mercantil, trabándose el mismo sobre la otra inscripción registral. 

Este tipo de supuesto, como os decía, es el llamado caso de “doble inmatriculación o doble inscripción registral“. La cuestión a dilucidar en este tipo de supuestos es, como bien imaginaréis, la de averiguar quién es el verdadero propietario. Pese a que explicar esto requeriría un análisis en profundidad, vamos a dar unas cuantas pinceladas al respecto para hacernos una idea de lo importante que puede llegar a ser la inscripción en el Registro de la Propiedad (importante pero no obligatorio). 

Como decíamos, tenemos una misma finca física de la que han surgido diferentes fincas registrales. Lógicamente, como todos estamos pensando, una misma finca solo puede tener una única inscripción registral que la defina, que indique quien es su propietario y sus demás atributos. Para dirimir esto, la ley regula el supuesto de doble inmatriculación en el artículo 313 del Reglamento Hipotecario, que dice lo siguiente:

En el caso de doble inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales diferentes, la concordancia del Registro con la realidad podrá conseguirse conforme a las siguientes reglas:

-Si la doble inmatriculación lo fuere a favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ellas, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido.

– El titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación, directamente o a falta del acuerdo previsto en la regla anterior, podrá acudir al Juez de Primera Instancia del lugar en que radique físicamente la finca, para que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de la posible existencia de doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones, pudiendo exigir la caución que estime adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Dicha nota caducará al año de su fecha, salvo que antes se hubiere anotado la demanda interpuesta en el correspondiente juicio declarativo”.

Por tanto, si no hay acuerdo entre los diferentes propietarios sobre a quien corresponde la propiedad, estos tendrán que demostrar quien tiene un mejor derecho sobre el inmueble en el juicio pertinente. En este caso, por suerte para el particular, fue él tanto el primero en comprar como en inscribir, por lo que es el verdadero propietario. A esta solución llegamos aplicando el derecho civil puro, en concreto el artículo 1473.2 del Código Civil. Este artículo regula la doble venta, aplicable por extensión a supuestos análogos como la venta judicial acontecida en este supuesto al que hoy aludimos, y que dado su tenor literal, da la razón, como decíamos, al particular (independientemente de que otro, que no es el caso, tuviera la posesión).

“Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe”.

Ahora bien, llegados a este punto, cabe que nos planteemos una hipótesis al respecto: ¿y si por la entidad bancaria hubiera traspasado, antes de conocer este hecho, ese activo a otra cartera o fondo cambiando con ello la titularidad en el Registro? En este caso entraría en escena lo que en derecho llamamos el tercero hipotecario, que es aquel al que las normas registrales protege siempre que cumpla los requisitos contenidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, que son los siguientes:

  • adquirir del titular registral
  • poder de disposición 
  • negocio a título oneroso
  • buena fe
  • inscripción de lo adquirido en el Registro de la Propiedad.

En consecuencia, de acuerdo a este principio denomimado de la fe pública registral, el tercero hipotecario estaría salvaguardado respecto de la relación principal por si esta fuera nula, es decir, en este caso, de la venta judicial, la cual como ya vimos no era acorde a derecho por trabarse sobre un bien que ya se encontraba inscrito anteriormente a nombre de otro titular. Pese a ello, no nos confundamos, pues la inscripción de este embargo en sí misma fue válida mientras que no se desvirtuara la misma, lo que no implica que la inscripción de un negocio nulo  vaya a validar el mismo (artículo 33 de la Ley Hipotecaria).

Conforme a esta hipótesis planteada, solo uno de los dos titulares registrales ahora mismo (particular y el nuevo fondo según nuestro ejemplo), reúne los citados requisitos del artículo 34, por lo que en este supuesto el tercero vería protegida su adquisición por lo relatado, al margen de lo que pudiera resultar probado en el juicio declarativo que se pudiere librar al respecto. Todo ello con  independencia de que el nuevo fondo haya adquirido a non domino, pues recordemos que su propiedad deriva de una transacción nula. Esta sería la excepción que consagraría el artículo 34 respecto del 33 de la LH, como defensa de las posibles adquisiciones que puediera hacer el tercero respecto de quien no es dueño (recordemos que el artículo 609 CC reconoce tácitamente las adquisiciones a non domino), así como en general, de la salvaguardia del tráfico jurídico-inmobiliario.

¡Pero ojo!, recordad lo previsto en el artículo 313 del RH, que consagraba la posibilidad de que cualquier titular de la doble inmatriculación, una vez conocida esta, solicitará nota marginal en el folio registral de la finca advirtiendo sobre tal dualidad, pues entonces los requisitos del artículo 34 dejarían de tener pleno cumplimiento dada la ausencia de una debida diligencia.

Pero, siguiendo con nuestra hipótesis, para complicarlo más aún, ¿y si el particular posteriormente también hubiera transmitido este bien a otro tercero igual que lo hizo anteriormente la entidad financiera?

Para resolver esta situación en la que nos encontramos con dos terceros, futuros litigantes en pro de obtener la condición de propietario del citado activo inmobiliario, tendríamos que aplicar la tesis de la neutralización de los principios registrales, pues ambos gozarían del mismo amparo legal a nivel registral, por lo que para obviar dicha contrariedad y solucionar esta nueva controversia, se volvería a a aplicar el derecho civil puramente dicho para determinar a quien correspondería la citada propiedad, para lo que se  atendería primordialmente, como ya expusimos, a quien fue el primero en inscribir. A la misma respuesta también llegaríamos a través de la inoponibilidad del derecho no inscrito recogido en el artículo 32 de la LH.

En conclusión, para poner fin a este post algo más enredado de lo habitual, con la idea clave con la que nos tenemos que quedar es la de la importancia de la inscripción en el Registro, pues ello salvaguarda de cualquier posible problema que en un más que improbable caso como el presente se pudiere librar en nuestra contra con una de nuestras propiedades, bien por ser un titular que ha sufrido una doble inmatriculación, o bien por haber sido un tercero de buena fe perjudicado por el tráfico jurídico inmobiliario.

Fuente: Sentencia 144/2015 de 19 de mayo de la Sala Primera del Tribunal Supremo

mseoane blog nuestroderecho

Manuel Ángel es licenciado en derecho y es el autor de este blog.

Si quieres saber más sobre mí, puedes leer mi presentación haciendo click aquí.

En caso de querer contactar, haz click aquí.

Sé el primero en comentar

Deja un comentario

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.