HIPOTECAS SIN ENGAÑOS (II)

PROBLEMAS HIPOTECARIOS ESPAÑA

Como habíamos dicho en la primera parte de hipotecario, es momento ahora de tratar  toda la problemática jurídico-legal relativa a este mercado ya que el mismo  ha sido objeto de grandes portadas en nuestro país en estos últimos años.

Procedemos a enumerar  las situaciones de mayor calado vividas en este contexto  y, consecuentemente , explicaremos de la mejor de las maneras en que consistía cada una de ellas:

-El euríbor y su valor negativo: este es un asunto relativamente reciente.

Desde febrero de 2016 este índice se encuentra en valores negativos. Ello ha hecho que los prestatarios se realicen la siguiente pregunta: ¿me pagará  ahora el banco como yo lo tenía que hacer cuando el euríbor se encontraba en positivo?

En principio la respuesta parece ser que no, pues para ello el índice  tendría que bajar lo suficiente como  para compensar el diferencial  establecido en la hipoteca,  y de momento simplemente  se encuentra con  unas centésimas en negativo. Pongamos un ejemplo al respecto para entenderlo mejor: si tuviésemos una hipoteca referenciada a euríbor más un  1% de diferencial, el euríbor tendría que estar más bajo que el  -1% para realmente tener  saldo a nuestro favor. Tened en cuenta que de media los diferenciales en España se encuentran entorno al 1,5%, por lo que esperar a que el euríbor llegara a estos puntos en negativo se antoja algo  más que complicado. Pese a ello, imaginándonos que por factores económicos esto se llegara a producir, ¿qué ocurriría?

Desde la banca aseguran que jamás pagarán al prestatario pues ello sería una contradicción ya que el contrato hipotecario tiene carácter oneroso. Un contrato oneroso es aquel que implica alguna contraprestación, como lo es por ejemplo el de trabajo, el de arrendamiento o la compraventa. Desde esta óptica no tendría sentido que pese a recibir un dinero,  nos otorgaran  intereses para nuestro bolsillo.

Por las alarmas suscitadas al respecto, y para evitar  polémicas, la banca ya se está guardando las espaldas asegurando  que podrían tomar las siguientes decisiones:

  1.  ampliar el diferencial
  2.  incluir una cláusula cero como límite del euríbor
  3.  incentivar más los tipos fijos

En oposición a la opinión de las entidades, existen otros datos donde podemos observar que existe algún banco que ya ha  tenido que pagar a sus clientes por prestarles dinero para comprar una vivienda. Son casos aislados,  la mayoría fuera de nuestras fronteras. Estas situaciones se han vivido con hipotecas contratadas por empleados de banca (las cuales tienen unas condiciones más beneficiosas, como un diferencial muy bajo o negativo), o  con hipotecas multidivisas (explicaremos posteriormente en que consisten).

Lo que si se encuentra en tela de debate en este marco es si el hipotecado, ante una mayor bajada del euríbor, podría  ahorrar dinero en sus cuotas vía intereses. Es decir, que en vez de devolvernos dinero el banco  nos lo descontarían  de la parte del préstamo que queda por pagar (siempre y cuando no nos incluyan una cláusula cero como comentábamos antes).

Cabe destacar que algunos expertos comentan la posibilidad de que los bancos,  en las nuevas hipotecas que se contraten actualmente ante el posible  escenario de un euríbor en negativo, determinen una cláusula en el contrato  para que en caso de que ello suceda procedan a una posterior revisión  estableciendo como índice de referencia el Irph. Cuidado con este tipo de prácticas pues es una situación muy gravosa para el hipotecado a la par que abusiva.

En definitiva, y conociendo como nos las gastamos en España, parece que este asunto acabará dirimiéndose en los tribunales.

-La hipoteca multidivisa: son un producto financiero por el cual el ciudadano contrata una hipoteca en euros, pero la amortización del préstamo y del capital pendiente se calcula en divisas diferentes a esta moneda. Así, cuanto más baje el euro respecto a la divisa mayor será también la pérdida para el prestatario.

Hoy en día existen casos de afectados por hipoteca multidivisa. Su situación es tal, que tras años de pagos todavía deben más dinero del que recibieron por contratar la hipoteca. El Tribunal Supremo ya  ha declarado que este tipo de hipotecas son  derivados financieros. Esta definición ha abierto las puertas de la esperanza a los afectados para que puedan percibir  las cantidades pagadas en demasía. Es lógico y evidente que un cliente minorista no tiene conocimiento de como funciona un mercado de riesgo como el de las divisas por lo que en estos casos estamos ante situaciones con consentimientos viciados.

-Hipoteca a tipo variable versus hipoteca a tipo fijo.

Es el eterno dilema a la hora de firmar una hipoteca: ¿Cuál preferimos, una con un interés variable, o no nos la jugamos y firmamos un interés fijo?

En España mayoritariamente se han contratado hipotecas a tipo variable, aunque desde el año pasado cada vez son más las hipotecas que se firman a tipo fijo. Entre las razones por las que solo el 9% de las hipotecas registradas se firmasen a tipo fijo se podrían citar: la menor oferta de estas por parte de los bancos (pues el euríbor subía como la espuma)  y los requisitos más exigentes para su concesión.

Para adoptar la mejor de las decisiones en este sentido, todo dependerá de:

  1. las circunstancias personales (ahorro, ingresos, tolerancia a subida de tipos…)
  2. el momento económico
  3. la evolución de los tipos de interés

Teniendo claro lo anterior, hagamos una comparativa de que es lo que nos aporta cada opción.

TIPOS FIJOS TIPOS VARIABLES
INTERÉS CONSTANTE INTERÉS VARIABLE
SU TAE =COSTE DEL PRÉSTAMO SU TAE VARIARÁ
MUCHAS VINCULACIONES POCAS VINCULACIONES
COMISIONES + CARAS COMISIONES + BARATAS
DURACIÓN CORTA= CUOTA +CARA DURACIÓN LARGA=CUOTA +BARATA

A simple vista parece que, obviando el dato del riesgo en la subida de los tipos, es menos onerosa una hipoteca a tipo variable. Detengámonos un poco más y analicemos mejor las hipotecas a tipo fijo para contrastarlo.

Una hipoteca a tipo fijo puede dar tranquilidad al comprador puesto que sabe que el importe que tiene que pagar será constante. Sin embargo, no se podrá beneficiar de los bajos tipos de interés actuales, los cuales se prevén que puedan continuar un largo período de tiempo a  bajos niveles  (aunque esto no sean mas que vaticinios).

Los bancos en este tipo de hipotecas suben el tipo de interés conforme más años vaya a durar el préstamo. Así, una hipoteca a 10 años se situará cerca del 2% de interés; las que rondan los 15-20 años entorno al 2,5%; y las que se aproximan a los 30 años el 3%.

Esta opción es buena si pensamos en el valor del euríbor en el año 2008 (más de un 5%) y también si observamos los tipos fijos que se ofertaban hace unos años cuando rondaban el 5- 8%.

Quizá, desde un punto de vista malicioso, cabría pensar que la  práctica bancaria de fomentar ahora los tipos fijos indicaría que el euríbor se pudiere mantener bajo durante un buen período de tiempo. La verdad es que da que pensar, pero en cualquier caso y a tenor de lo expuesto, tenemos que tener  una cosa muy clara: con el valor actual del euríbor si la hipoteca que pagamos es a pocos años (inferior a 10) compensará siempre el tipo variable.

Llegados a este punto, seguro que más de uno ya se ha preguntado: ¿ y por qué no una hipoteca mixta, en los primeros años variable aprovechando ahora que el euríbor está bajo, y después fija ya que  previsiblemente en el futuro subirá? Pues bien, ojalá existiera este tipo de producto pero la realidad es que no se nos oferta, o mejor dicho, que nos ofertan el contrario ya que lo que nos beneficia a nosotros perjudicará siempre al banco.

Como conclusión cabría reflexionar el por qué ahora se ofertan tanto los tipos fijos, pero no como comentábamos antes en relación al valor del euríbor, sino  también en relación al  clausulado de este nuevo tipo de hipotecas donde quizá se nos diga que son fijas pero solo durante un determinado periodo de tiempo.

Pensad que todo lo comentado a este respecto no dejan de ser conjeturas, pero no olvidemos que hace un año NADIE apostaba por un índice en negativo del euríbor… así que cualquier cosa puede pasar.

-Las sentencias de las cláusulas suelo:

La problemática de las cláusulas suelo que explicamos en hipotecario (I) ya ha sido resuelta por nuestro más alto tribunal. Estas fueron declaradas nulas, condenándose a las entidades financieras a devolver las cantidades indebidamente percibidas  desde el 9 de mayo de 2013. Esta sentencia afectó a prácticamente la totalidad del sistema bancario pues 2 millones de hipotecas en nuestro país contaban con una cláusula de este tipo. Pero… ¿por qué desde el 9 de mayo de 2013? Pues simplemente porque si se devolviera la totalidad de lo indebidamente cobrado  el descalabro financiero podría ser monumental, afectando al bienestar general de todos los ciudadanos (recordemos que la banca ha sido recientemente rescatada).

Esta limitación temporal ya ha sido avalada por el abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en vísperas de la esperada sentencia que respecto a este problema de temporalidad dirimirá el mencionado tribunal próximamente. Las opciones son dos: o retroactividad  total, y por tanto devolver a los afectados todo lo indebidamente pagado, o limitarla hasta la susodicha fecha.

Es de destacar que a día de hoy este tipo de cláusulas se siguen comercializando pues son nulas pero no ilegales. Son legales debido al principio jurídico de libertad de contratación de las partes, donde debe siempre regir la claridad y transparencia (cosa que no hubo anteriormente). Para evitar estos problemas los bancos obligan a su clientela a copiar una frase  manuscrita donde quede constancia del conocimiento de las cláusulas suelo o techo que contengan su hipoteca para así evitar problemas de este calado.

-El Irph: ¿Qué ocurre si tenemos contratada una hipoteca con este índice referencial? ¿Lo podríamos cambiar?

Como explicamos en la  primera parte de este artículo, el Irph se encuentra un par de puntos (de media) por encima del euríbor.

irph-es

Ello conlleva un sobrecoste para el prestatario en relación a otros que tengan referenciada la hipoteca a euríbor. Los afectados por el Irph pagan al año entorno a unos mil o mil quinientos euros de más.

Para que un tribunal declare nula una hipoteca referenciada a Irph debemos demostrar que no nos informaron al respecto o que lo hicieron pero de forma poco transparente, es decir, sin realmente decirnos  en que consistía y sin dar oportunidad de escoger otra opción. Si lo conseguimos nos devolverán lo pagado  y a mayores nos sustituirán este índice por el euríbor.

¿Y qué opciones tenemos si no lo conseguimos?

Pues en concreto dos: negociar con la entidad bancaria o subrogar la hipoteca.

Lamentablemente, a mediados de 2016, todavía siguen existiendo en todo el Estado más de un millón de afectados por el Irph.

En conclusión a todo lo expuesto, y sirviéndome ello para despedirme hasta el siguiente post, me veo obligado a comentar que no debemos tener ningún tipo de miedo a la hora de hipotecarnos. Es lógico que después de leer toda esta problemática más de uno se eche para atrás en busca de la tranquilidad, pero recordad que si estamos bien informados (objetivo de estos artículos) y acudimos en caso de dudas a un profesional independientemente que nos asesore, las posibilidades de caer en una trampa son pocas.

Fuente Imagen /AutorFlickr e Irph.es/ aag_photos

2 Comentarios

    • Buenos días Ángel, lamentablemente los problemas derivados de las hipotecas han sido demasiado frecuentes en España. Esperemos que con estos artículos podamos mejorar la educación financiera y caer en menores engaños. Gracias por comentar y por haberte suscrito al blog. Un saludo

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