¿ES EFECTIVA LA DACIÓN EN PAGO?

Normativa dación en pago

Para poner fin  momentáneamente al bloque hipotecario, vamos a tratar hoy una figura que ha sido regulada por nuestro legislador en estos últimos años: la dación en pago. Explicaremos que significa y también desgranaremos sus entresijos, para así poder demostrar que esta medida  no ha solucionado el problema hipotecario existente en España.

Como decimos en Galicia, “meigas (las brujas) haberlas haylas”, lo cual quiere decir que pese a que éstas existen, nadie las ha visto. Algo así ocurre con la dación, que pese a estar regulada  su aplicación es escasa.

Antes de comenzar con el contenido del post, simplemente me gustaría dedicar este artículo a todas aquellas familias, particulares, empresas o autónomos que a partir de la crisis económica iniciada en el año 2008 han tenido que hacer frente a un proceso de embargo de vivienda. Una vez dicho esto, procedemos con la explicación.

-Regulación-

Esta figura se regula en España recientemente debido al estallido de la burbuja inmobiliaria lo cual, unido al actual panorama laboral, ha contribuido a que muchos conciudadanos  no hayan podido hacer frente al pago de sus créditos hipotecarios aumentando así el número de estas ejecuciones en los juzgados españoles. Anteriormente a la actual regulación de la dación, en caso de encontrarnos en esta situación, el problema era doble: por un lado, perdíamos la vivienda; y por otro, seguíamos teniendo una deuda  con el banco. Ello era consecuencia  del principio de responsabilidad patrimonial universal que rige en nuestro  Código civil, art.1911, que dice: “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”.

Es en este contexto que deriva de la crisis cuando por primera vez se regula la dación en España. Ello se hace  en el Real Decreto (RD) 6/2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, que recoge como anexo el famoso Código de Buenas Prácticas (CBP), al cual  se han adherido la mayoría de las entidades bancarias.

Lo cierto es que, tras leer la regulación,  uno se percata de que se sigue protegiendo en mayor medida los intereses de las entidades ya que se contempla la dación como un recurso posterior a la reestructuración o a la quita de la deuda.

Tras la regulación del RD, estadísticamente hablando, la situación actual es similar a la anterior pues  solo un 10% de las ejecuciones hipotecarias vividas en España tendrían cabida en  los exigentes requisitos que esta norma recoge.

-Definición de dación en pago-

La dación en pago es una cláusula que PUEDE haber sido pactada en nuestra hipoteca para cancelar la deuda crediticia a cambio de entregar la vivienda que la garantiza.Esta cláusula recibe el nombre de “marciana”. Gracias a ella, la deuda se cancelaría en base a  un precio de la vivienda que previamente tasaremos y con ello  evitaríamos así que el banco se quedara con una vivienda de un valor muy superior al que pudiera tener nuestra  deuda.

Por tanto, la dación no es otra cosa que una alternativa al inicio de la ejecución hipotecaria. Con ella ganamos la tranquilidad de saber que en caso de impago nuestra deuda se saldará con la entrega de la vivienda. En cambio cuando ello no es posible se produce la ejecución hipotecaria. Sin profundizar en la legislación procesal pertinente, y de forma breve, podríamos definir  la ejecución hipotecaria como aquel procedimiento judicial por el cual nuestro inmueble saldría a subasta. En ella se producirán pujas para adjudicárselo por un determinado valor. En caso de que nadie pujase, se lo quedaría el banco por un precio que por regla general suele ser el 70% de su tasación.  Si tras la subasta el dinero obtenido con la vivienda no es suficiente para cubrir la totalidad de la deuda, entonces seguiríamos teniendo parte de la obligación dineraria y habríamos perdido el inmueble (el perjuicio es doble).

En caso de que la dación en pago NO haya sido pactada en nuestra hipoteca, podemos aspirar a conseguir alguna de las siguientes “soluciones” en una hipotética negociación con la entidad crediticia:

  1. La carencia de capital: durante un tiempo pagaríamos solo intereses y el capital se acumularía. Esta opción reduciría temporalmente la cuota mensual.
  2. La carencia total o moratoria: no pagar nada durante un “periodo de gracia”. Es necesario recalcar que no todo son ventajas con las carencias  ya que, concluido el mencionado periodo, el importe de las cuotas serán mayores debido al lapso temporal de impago solicitado.
  3. Poner la casa en venta: obteniendo la mayor cantidad de dinero posible para saldar la deuda.

– Requisitos para acogerse a la dación-

Estos se encuentran recogidos en el RD 6/2012. Los enumeramos:

  1. La familia se debe de encontrar en una situación económica muy precaria: en concreto, en el  umbral de exclusión. Para encontrarnos en dicho umbral, los ingresos familiares no deben superar tres veces el IPREM anual de 14 pagas. El IPREM es un indicador que se utiliza para la concesión de ayudas. Para el 2016 su valor mensual es de 532,51 €.
  2. Los miembros de la unidad familiar (hipotecado, cónyuge, e hijos residentes en la vivienda) y otros codeudores (avalistas) deben  carecer de rentas derivadas del trabajo así como de otros bienes suficientes para cubrir la deuda.
  3. La cuota hipotecaria debe superar el 60% de los ingresos netos de la unidad familiar más codeudores (ojo a lo que comentaremos después sobre esto**).
  4. El precio de adquisición de la vivienda no debe superar:

          -200.000€ para municipios de más de un millón de habitantes

          -180.000€ para municipios de más de 500.000 habitantes.

         -150.000€ para municipios de más de 100.000 habitantes.

         -120.000€ para municipios de  menos de 100.000 habitantes.

  5. El crédito debió ser concedido  solo para la compra de  vivienda.

  6. No puede haber comenzado el procedimiento de ejecución.

  7. La vivienda no debe estar gravada con otras cargas posteriores.

Es evidente que el cumplimiento de todas estas exigencias  dejará sin ningún tipo de protección a muchos hipotecados con situaciones verdaderamente complicadas y merecedoras de algún tipo de apoyo. Si no cumplimos toda esta retahíla de condiciones no nos quedará más opción  que acogernos a reestructuraciones de  deuda u otro tipo de medidas alternativas.

Para mayor inri,  aún en caso de cumplir el total de los 7 requisitos, el banco podría ofrecernos una novación (una serie de modificaciones hipotecarias) antes concedernos la dación. En este supuesto esta podría llegar a diferirse hasta 5 años en el peor de los casos. El objetivo de la sucursal siempre será intentar que paguemos al menos una parte del crédito.

-La Ley 1/2013-

Posteriormente al RD se aprobó la Ley 1/2013, la cual conocemos por el nombre de “ley de la segunda oportunidad”. Con ella  se mejora levemente la  situación anteriormente descrita con las siguientes medidas:

  • se limitan los intereses de demora por impago (al triple del interés legal del dinero).
  • se dan mayores facilidades a los jueces para parar el desahucio en caso de desamparo familiar.
  • si el deudor pidiere la dación, en ese mismo momento también podría solicitar la permanencia durante un plazo de dos años en la vivienda como arrendatario, satisfaciendo una renta anual acorde al 3% del importe de deuda pendiente.
  • se amplía la posibilidad de acogernos a la dación, ya que se reduce en un 10% el requisito de la letra c) comentado en el anterior punto (**). Así las cosas, actualmente podremos acogernos a ella siempre que la carga hipotecaria sea superior al 50% de los ingresos de la familia. Obviamente, y recientemente, dicho punto también ha sido actualizado en el RD.

-Conclusión-

Resumiendo, los pasos a seguir para poder conseguir la ansiada dación en pago serían los siguientes: en primer lugar tendremos que ver si hemos pactado  con nuestro banco tal posibilidad o si este se encuentra adherido al CBP, pues en caso contrario nuestra vía sería la negociación. En caso afirmativo, tendremos que evaluar si cumplimos los 7 requisitos enumerados en el RD 6/2012 con la anterior actualización comentada. Cuando ello es así, el banco previamente nos propondrá un plan para reestructurar la deuda (siempre agotarán cualquier opción para que la paguemos antes de tener un activo inmobiliario). Si no es posible, aún antes de proceder a la dación,  nos volverán a  proponer una posible quita de la misma para ver si disminuyendo la cuantía existe viabilidad alguna para pagar el crédito. Es en este caso cuando, si ni a través de la reestructuración ni de la quita encuentran la fórmula necesaria para que podamos cumplir el pago, nos podríamos acoger a la dación.

Con este panorama legal no puedo denotar más  que la insuficiencia del legislador en querer ayudar a la ciudadanía ya que, ni los requisitos enumerados en el RD van a ser la solución a este problema, ni el hecho de que la banca se adhiera al CBP parece que vaya a mejorar endemasía la situación.

Es importante recordar que  el art. 47 de nuestra Carta Magna recoge el derecho de los españoles a una vivienda digna. Con ello no se hace otra cosa que aludir al carácter de bien de primera necesidad que esta debería de  tener como derecho fundamental que es.

Por otro lado, salta a la vista que nos encontramos atrasados legal e institucionalmente en este punto. Así fue, como comentábamos en la primera entrada de este blog relativa a las indemnizaciones de los trabajadores temporales, que  ya en el año 2013 fue declarada ilegal la legislación española en materia de desahucios por vulnerar la normativa europea de protección a los consumidores… algo que volvió a ocurrir recientemente en materia de interinidad.

Después de esta reflexión, nos despedimos hasta la próxima entrada en la que trataremos brevemente el aspecto fiscal de la dación en pago.

Imagen/autorFlickr / arribalasqueluchan!

Sé el primero en comentar

Deja un comentario