¿QUÉ ES EL DERECHO DE SUPERFICIE?

DERECHO DE SUPERFICIE

Este mes, por fin, os traigo un artículo referente a los derechos reales. En concreto, hoy vamos a hacer mención al llamado derecho de superficie. Y es que, después de casi un año y medio de existencia que ya tiene este blog, el no tener ningún tipo de referencia hacia ellos en una web eminentemente jurídica me parecía algo que rozaba ya el pecado (exagerando un poco). 

¿DÓNDE SE REGULA EL DERECHO DE SUPERFICIE?

Dentro de lo que la doctrina suele considerar derechos reales típicos (dominio, posesión, usufructo,…), se encuentra el derecho de superficie. Este, pese a no haber sido recogido por nuestro Código Civil (C.C) de forma expresa, se aplica en base al principio de la autonomía de la voluntad (art.1255 C.C.). Podemos decir que obtiene el carácter de derecho real por la alusión que del mismo hace el artículo 107.5 de la Ley Hipotecaria. En concreto, el citado artículo prevé que este derecho sea, valga la redundancia, hipotecable. 

El concepto de derecho de superficie se encuentra plasmado en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, que aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. En concreto, en el artículo 53 de la mencionada norma es donde se define al mismo como aquel derecho que “atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También podrá constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”. 

Por tanto, se extrae de esta definición que en el derecho de superficie hay dos propiedades separadas. Una, la que recae sobre la finca, propiedad del concedente. Y otra, la que atañe a la edificación, propiedad del superficiario.

Como acabáis de observar, existen dos tipos de regulaciones en relación a este derecho real, una civil y otra administrativa. Una u otra se aplicarán dependiendo de quienes sean los sujetos intervinientes en este tipo de negocios. Así, podríamos hablar de dos modalidades de derecho de superficie (como tantas veces a hecho el Tribunal Supremo):

  1. la clásica: que afectaría a suelos de particulares, aplicándose la regulación que prevé el Derecho Civil. Ello es debido a que existe un mayor margen de actuación por el mencionado principio de la autonomía de la voluntad. 
  2. la urbanística: aplicable a la Administración cuando interviene en el negociado del suelo. En este caso se tomarán en consideración los preceptos imperativos del mencionado Real Decreto Legislativo (R.D.L). 

 

¿Y CUÁL ES EL RÉGIMEN LEGAL DEL DERECHO DE SUPERFICIE?

  • Constitución: en el artículo 16.1 del Reglamento Hipotecario se nos dice que es necesario que este negocio jurídico se formalice a través de escritura pública, y que esta a su vez sea inscrita en el Registro de la Propiedad (para ser oponible frente a terceros de buena fe). Además, es en la constitución donde deberá determinarse si el negocio se ejecuta de forma onerosa o gratuita. En este primer supuesto, la contrapartida que de el superficiario al propietario del suelo podrá consistir en: un pago único, pagos periódicos, la adjudicación de inmuebles, el arrendamiento de estos o una conjugación de todas estas posibilidades. Adicionalmente, también es este el momento oportuno para determinarse la posibilidad de transmitir o gravar este derecho,  así como de incluir o no pactos relativos a derechos de tanteo, retracto o retroventa a favor del propietario del suelo. 

 

  • Duración: esta no podrá exceder de 99 años entre particulares o de 75 en el que caso de que quien lo conceda sea un organismo público. La duración también habrá de constar en la escritura. Transcurrido este plazo, lo edificado pasará a ser propiedad del concedente. Cabe pacto en contrario al respecto, y ello es lo que llamamos derecho de reversión. Ahora bien, antes de que transcurran dichos plazos, cabrá pactar prórroga si la misma no supera la duración máxima aludida. A partir de dicho momento cabría constituir un nuevo derecho de superficie.

Derecho de reversión

  • Plazo para realizar la edificación: un máximo de 5 años.

 

  • Transmisibilidad del suelo: el propietario podrá transmitir y gravar la finca sin requerir el consentimiento del superficiario. El subsuelo corresponderá también al propietario del suelo salvo que se incluyera en el derecho de superficie. Respecto a la forma de transmisión, esta puede ser inter vivos o mortis causa. 

 

  • Materia impositiva: el propietario del suelo seguirá pagando todos aquellos impuestos relativos a su propiedad (por ejemplo, el IBI). Por otro lado, el superficiario hará lo mismo con los que recaigan en la edificación.

 

  • Propiedad horizontal: cabe la posibilidad de establecerla sobre la edificación. Para ello, las características de la misma debe permitirla. Ello no podrá afectar al terreno del propietario, pues así lo dispone el artículo 54.2 del R.D.L 7/2015. En concreto, se alude a que “podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo”.

 

Llegados a este punto, toca mencionar situaciones reales en la que sea de aplicación el derecho de superficie. Como ejemplos, podríamos citar el sector de las energías renovables. En este supuesto, se prescindirá de la compra inicial del solar a la hora de abordar la construcción. Otro ejemplo podría ser el de las llamadas Viviendas de Protección Oficial (VPO). En este caso, salvo compra de la vivienda, esta pasaría a manos de la Administración por el transcurso de los 75 años. 

Derecho superficie rústica

Destacar finalmente que también existe un derecho de superficie sobre fincas rústicas. Este se traduce en aquel derecho de poder tener y mantener una plantación en suelo ajeno. A él alude el Reglamento Hipotecario, la Ley de Montes o la Ley de Montes Vecinales en mano común.

Hasta aquí este pequeño resumen de lo que implica el derecho de superficie. En los próximos meses voy a realizar varios artículos sobre un tema que me intriga a la par que apasiona: la renta básica. Hablaremos de futuro, pero nos centraremos en los argumentos a favor y en contra que sobre esta medida existen actualmente. Todo ello sin obviar lógicamente el debate central de… ¿cómo se financia una medida así? Si es de vuestro interés, os cito para que lo leáis próximamente ya que no tendrá desperdicio alguno. 

 

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Manuel Ángel es licenciado en derecho y es el autor de este blog.

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