¿QUÉ IMPUESTOS TENGO QUE PAGAR EN LA DACIÓN EN PAGO?

Pagar impuestos dación en pago

Como comentamos en el anterior post, en el que estudiábamos la dación en pago, es momento ahora de analizar la vertiente fiscal de esta figura. Vamos a tratar temas algo complejos, pero intentaremos explicarlos de la mejor manera posible.

Este estudio fiscal se centrará  entorno a cuatro impuestos: IRPF, IVA,  ITPAJD  e IIVTNU.

  • El IRPF ( 33.4.d) y DA trigésimo séptima de la Ley 35/2006)

Con  la reforma operada por  la Ley 18/2014 de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia,  la posible ganancia patrimonial (la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble objeto de dación respecto al valor de dicha transmisión al banco) que pudiera derivar de la dación en pago  estará exenta  en IRPF  con efectos de 1 de enero de 2014. Pese a esta fecha,  se puede aplicar con retroactividad a los ejercicios previos que no hubieran prescrito (los 4 años anteriores según el art. 66 de la Ley General Tributaria). El procedimiento para ello es el previsto en los arts. 126 y ss. del Reglamento General de actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria .

  • El ITPyAJD ( 7.2.a) del RD legislativo 1/1993)

Para los que no conozcan estas siglas, este es el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. A través del mismo se gravan las transmisiones patrimoniales onerosas, las operaciones societarias y los actos jurídicos documentados (documentos notariales, mercantiles y administrativos).

Cuando el titular de la vivienda sea un particular, aplicaremos este impuesto al tratarse de una transmisión patrimonial onerosa. El importe del mismo será costeado por el adquirente del inmueble, en este caso, las entidades financieras. El porcentaje a pagar vendrá determinado por cada comunidad autónoma conforme a lo previsto para operaciones inmobiliarias (en Galicia es de un 10%).

A diferencia de lo que ocurría en renta, la operación  no está exenta, pero será sujeto pasivo de la misma  la entidad crediticia.

  • El IVA (ley 37/1992 )

Este sin duda será el punto más difícil de entender de todo el post, por lo que procederemos a explicarlo de manera detenida estableciendo la pertinente correlación con el ITP.

A modo de introducción, tenemos que saber que en España existen tres tipos de Iva:

  • El general: 21%
  • El reducido: 10%
  • Y el superreducido: 4%

Cada uno de ellos se aplica a un determinado tipo de producto. Cuanto más básico sea el bien, menor será el Iva que se aplique. El tipo de Iva aplicable a la compra de vivienda será de un 10% con carácter general, pudiendo ser de un 4% si se trata de vivienda de protección oficial o de promoción pública. El 21% se reserva para el caso de edificios no destinados principalmente a vivienda (aquellos donde menos del 50% de su superficie construida no se usa como vivienda). Para computar este 50% como uso de vivienda, aplicándose por ende el 10% en contraposición al 21%, se incluirá en dicha medición los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente con ella (con un máximo de 2 plazas de garaje).

Si compramos una vivienda nueva, el IVA estará presente en la operación. Si la vivienda es de segunda mano, la operación estará sujeta al ITP (aquí se aplicaría lo descrito en el punto 2). Debemos entender por vivienda nueva  la que se transmite por primera vez.

De lo expuesto  deducimos que si compramos una vivienda y después, por no poder pagar nuestros crédito, hacemos la pertinente dación, al ser esta una segunda transmisión estará exenta de IVA (pero no de ITP, aunque este lo pagará el banco).

Solo entraría en juego el IVA en el caso de que la dación fuera la primera transmisión. Pongamos un ejemplo de ello: imaginad que el préstamo hipotecario se realizó entre un banco y una promotora inmobiliaria. En ese caso si la promotora tuviera que dar la vivienda en dación, el IVA sí gravaría dicha operación.  Lógicamente el inmueble que se transmita tiene que ser de nueva construcción o  estar siendo construido.

  • El IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal).

Este impuesto está regulado en el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (arts. 104-110 TRLRHL). Es un impuesto directo que grava el aumento del valor de terrenos de naturaleza urbana cuando estos se transmiten o cuando sobre ellos se constituyen o transmiten derechos reales.

Respecto al pago de este tributo, en el caso de la dación, el art. 105.1.c) determina que: “Estarán exentos de este impuesto los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de los siguientes actos: las transmisiones realizadas por personas físicas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca… asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales”.

Como podemos observar, la exención también está presente en  este tributo. Para que esta se cumpla, debemos de  estar empadronados en la vivienda durante los dos años anteriores a la dación o desde que esta fue adquirida.

Respecto al aspecto temporal de la plusvalía,  también aquí es aplicable la retroactividad manifestada anteriormente en el IRPF: con efectos de 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos.

Hasta aquí el artículo de hoy. Podemos considerar este como una explicación “sencilla” y básica de los impuestos que gravan  la dación en pago.

Como resumen de lo expuesto, observamos como los dos impuestos directos que afectan al cedente (IRPF e IIVTNU) establecen exenciones. En cuanto a la fiscalidad indirecta, el ITP si grava la dación, pero este solo afecta al cesionario (la entidad crediticia). Por lo que respecta al IVA, este solo gravaría la transmisión si  la dación fuera la primera transmisión.

Para concluir, simplemente mencionar que podríamos comenzar ahora a hablar en siguientes posts de otras figuras relacionadas con la dación, como podría ser la cesión en  pago,  la condonación de deudas, la fiscalidad de las quitas…figuras jurídicas interesantes ,pero que dejaremos para otro momento ya que ahora mismo el objetivo del blog es ir llenándose de contenido más diverso. Dicho lo cual, en  próximas semanas iremos tratando disciplinas jurídicas diferentes a las que hasta ahora hemos visto, comenzando en primer lugar con como aprender a actuar ante un despido. Os emplazo a leer este artículo la siguiente semana ya que su utilidad práctica en estos tiempos es irrefutable.

Imagen/AutorFlickr / efile989

 

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