HIPOTECAS SIN ENGAÑOS (I)

Fraude Hipotecario. Educación financiera

La temática hipotecaria está de actualidad. Hay un gran cambio en las costumbres de la sociedad española a la hora de hipotecarse. Las estadísticas demuestran que hemos pasado de preferir los tipos variables a  estar “in crescendo” la contratación de los tipos fijos. En los últimos 3 años el número de créditos hipotecarios ha aumentado en más de un 100%. La gente ha perdido el miedo a hipotecarse a la par que  los créditos fluyen con menos restricción. Anteriormente el análisis de riesgo para conceder un crédito  era severo, lo que nos llevó a hablar de la existencia de  una ley seca en el ámbito hipotecario. Actualmente las circunstancias han variado ya que la banca ha comenzado a dar crédito de una manera más regulada en comparación a como actuaba antes de la burbuja inmobiliaria. Pese a ello hay muchas cosas que no han cambiado:

-la ley hipotecaria sigue sin equilibrar los derechos y obligaciones existentes entre prestamista y prestatario;

-las entidades con poder regulador como  el Banco de España y la CNMV siguen, ante situaciones  en las que se les pediría algo más de involucración, mirando para otro lado;

-y lo más importante, el incentivo de las entidades crediticias para dar un crédito sigue siendo el mismo que el que existía con anterioridad al estallido de la burbuja.

Datos para no ser optimistas. Por ello, ante la posibilidad de que vuelvan a ocurrir hechos vividos en el pasado, en este post vamos a estudiar de manera pormenorizada conceptos básicos de educación financiera que nos harán tener una serie de conocimientos que puedan evitar un posible engaño. En próximos días haremos una  segunda entrada  donde  visualizaremos las diferentes problemáticas judiciales surgidas en este sector  en los últimos tiempos, así como  también abordaremos el eterno dilema del  futuro prestatario: hipoteca  a tipo variable versus hipoteca a tipo fijo.

Sin más dilación, procedemos a estudiar las nociones financieras mencionadas  para así poder estar bien informados antes de  tener una negociación con una entidad bancaria.

Sistema de amortización francés: es el sistema hipotecario más habitual en España por el cual cada mes el banco percibe unos intereses en función del capital pendiente de amortizar. En los primeros años pagaremos más intereses que capital, y en cambio en los últimos ocurrirá a la inversa.

Hipoteca fija ,variable o mixta: son los tipos de hipotecas que nos podría ofrecer el banco. En el primer caso (fija), pagaríamos un interés fijo pactado desde el principio hasta el fin de la vida hipotecaria. En el segundo caso (variable), pagaríamos un interés variable, el cual dependerá de las circunstancias económicas del momento (el valor del euríbor). Y en el tercer caso (mixta), tendríamos una mezcla entre los dos tipos de hipotecas anteriormente mencionadas, donde normalmente en los primeros años pagaríamos un tipo fijo y en los últimos un tipo variable.

Condiciones  contenidas en un préstamo hipotecario. Son las siguientes:

  1. Financiación : es la cantidad de crédito que nos ofrecen. En raras ocasiones suele superar el 80% del valor de la compraventa.
  2. Intereses : es el precio que pagamos todos los meses a modo de “alquiler” mientras devolvemos el capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo (se mantiene igual a lo largo de toda la vida hipotecaria), o variable (se revisa periódicamente y se adapta a las circunstancias económicas del momento).
  3. Comisiones : pueden ser por estudio, apertura, novación, subrogación y cancelación anticipada. Conviene destacar esta última pues es la cantidad de dinero que nos va a cobrar el banco si en algún momento de la hipoteca decidimos liquidar parte o todo el crédito que pendiera. Cuando firmamos la hipoteca quizá no le damos mucha importancia, pero las condiciones a lo largo del tiempo pueden cambiar, y mucho. Por ejemplo, imaginemos que los tipos de interés han bajado de forma importante (como ahora) y que  teníamos contratada una hipoteca a tipo fijo. Quizá sea momento de liquidar parte de la hipoteca para no pagar demasiado “alquiler” por el capital prestado.
  4. Vinculaciones obligatorias: el banco nos mandará domiciliar en el nuestras nóminas, recibos,… y nos propondrá hacernos tarjetas, seguros,etc.

TAE (o tasa anual equivalente/efectiva): es el coste real y anual del préstamo. Es importante que lo comparemos cuando  las hipotecas que nos ofrezcan los bancos tengan plazos similares. Es un dato importantísimo a la hora de  decidirnos. No siempre un tae más bajo implica una hipoteca más barata.

Tipos de interés : es la suma del  índice refencial+diferencial. El índice referencial, por ejemplo, puede ser el euríbor, el líbor,  el tíbor, el irs o el irph (historicamente el euríbor ha sido el que mejor se ha comportado). El diferencial es un “pequeño” porcentaje que se suma al euríbor en los préstamos variables a la par que un factor clave a la hora de decantarnos por una u otra hipoteca.

El euríbor: A día de hoy, se encuentra en un -0,064%.  La mayoría de las hipotecas de nuestro país se encuentran referenciadas a este índice (el euríbor a un año). Se publica a diario y es un acuerdo “ficticio” entre varios bancos europeos por el cual acuerdan dejarse dinero entre ellos a unos determinados  tipos de interés. De estas “suposiciones” de préstamos se hace una media con los distintos tipos y de ahí surge el valor del euríbor. De ello se desprende la facilidad para ser manipulado (recordad que la Comisión Europea impuso por manipulación de varios índices referenciales una multa de 1.710 millones de euros a a Deutsche Bank, Société Générale, Royal Bank of Scotland, JP Morgan, Citigroup y al bróker RP Martin )

El nuevo euríbor: lo llamaremos euríbor plus para no confundirlo con el actual. Es el sustituto de este, o mejor dicho, pretende ser únicamente una mejora de él. ¿Por qué? Pues  para evitar problemas judiciales con los afectados por el cambio (medio país, exagerando un poco). Nace con el objetivo de impedir que  pueda ser nuevamente manipulado a la par que darle una mayor estabilidad, es decir, menos oscilaciones en su valor. Se pretende que herede el nombre de euríbor para que no haya ningún tipo de problema contractual, conservando por tanto la misma referencia legal (pero no el método para calcularlo). No lo esperamos como pronto hasta mitad del año 2017, aunque  su aplicación podría retrasarse más aún.

Por otra parte, esperemos que las propias entidades no le busquen la quinta pata al gato y entiendan que se trate de un nuevo índice, pues ello sería pésima noticia para los titulares de crédito, ya que en la mayoría de hipotecas firmadas en España se prevé como susituto del euríbor otro índice llamado irph que se sitúa casi siempre  2 puntos por encima del euríbor. En fin, como si no hubiera habido ya suficientes problemas con las hipotecas en este país en los últimos años como para añadirle ahora un “plus”.

El irph: significa Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios y es el segundo índice de referencia utilizado en España (a la par que sustituto del euríbor). Este ha afectado a innumerables hipotecas en nuestro país debido al valor superior que tiene respecto al euríbor .

Si leéis una escritura de préstamo hipotecario jamás encontraréis las  siglas IRPH, sino  “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre”, con el añadido de “concedidos por cajas” (IRPH de cajas),  o por “bancos” (IRPH de bancos), o “por  entidades de crédito en España” (IRPH de entidades). Actualmente solo existe el IRPH entidades y se calcula realizando una media mensual del interés aplicado a las hipotecas de nueva constitución a más de 3 años.

Cláusula suelo : es aquella cláusula que establece una cantidad mínima a pagar en las cuotas de la hipoteca variable y que nos afecta cuando los tipos de interés están muy bajos, como es el caso ahora del euríbor. ¿Son ilegales? Desgraciadamente no, pero si son anulables en la mayoría de los casos. En este supuesto se nos devolvería el dinero con carácter retroactivo  hasta mayo de 2013 (explicaremos en el siguiente post el porque de esta fecha). ¿Cuándo se nos devolverán estas cantidades? Pues cuando no nos informaron con claridad (seguro que no aparece el término en la escritura), o cuando no hay cláusula techo que compense o bien, que pese a existir esta, sea completamente desproporcionada a la cláusula suelo.

Concepto de cláusula techo: la contraria a las suelos, es decir, que prevén un techo del que no vamos nunca a pasarnos en nuestro pago mensual de intereses en caso de que estos se disparasen. Suena bien, pero en la práctica estas cláusulas son tan elevadas que no tienen ningún tipo de utilidad. Imaginad  una cláusula techo entre un 12-20%, ¿qué sentido tiene cuando el euríbor en su máximo histórico nunca  estuvo por encima del 5,5%? Por tanto, estaremos hablando de una  protección hacia el deudor inaplicable en casi todos los casos.

La subrogación: se produce cuando nos queremos cambiar a otra entidad porque nos ofrecen mejores condiciones. Lo podemos hacer en cualquier momento. El principal problema en este sentido son los gastos que ello conlleva, aunque existen casos en que pagarlos compensa. Pensad por ejemplo en el  caso de que firmáramos la hipoteca a tipo fijo, porque el euríbor se encontraba al alza, y ahora que se encuentra en un momento bajo (incluso negativo) nos apetece un cambio de condiciones. Ojo avizor si nos decantamos por hacer una subrogación, ya que el banco receptor nos podría llegar a ofrecer demasiados productos financieros como contrapartida a un interés más bajo, y llegado ese caso, habría que ponderar si al final pagaríamos menos o no.

La novación: es lo mismo que la subrogación pero sin cambiarnos de entidad bancaria. Con ella se abre  un periodo de negociación con nuestra propia entidad, en la cual podemos intentar novar: el tipo de interés, el plazo de devolución (alargarlo o acortarlo), cambio de titularidad, etc.

En relación con la subrogación y la novación, es importante saber como negociar con un banco. Lo principal es llevar dinero a ese banco (si nos subrogamos) o amenazar con llevárnoslo (si novamos). Si no estamos en esta posición (por no tener ahorros), podemos contratar productos como seguros, tarjetas de crédito, domiciliar nuestra nómina (lo que conllevaría pagar allí recibos, impuestos, etc.), o mezclar un poco ambas opciones que estamos barajando. Eso si, como dijimos anteriormente, hay que hacerlo ponderando  ya que no compensa mejorar las condiciones si al contratar tanto producto financiero se nos iguala al gasto anterior de hipoteca. Importante el realizar los pertinentes cálculos en este punto.

¿Cuál sería una cantidad lógica por la que  nos podríamos hipotecar?: se estima que un tercio del sueldo es la cantidad máxima que deberíamos desembolsar mensualmente por hipotecarnos, ya que a partir de ahí se considera  una operación arriesgada. Incluso si nos lo podemos permitir, la mejor manera de no caer en el impago es ahorrar previamente para endeudarnos por menos cantidad y así proceder a firmar una hipoteca a corto plazo.

-Quizá otro error que no se debe cometer, y que ha sido muy recurrente en España, es pensar que los inmuebles son un activo seguro y que se puede invertir en ellos con completa tranquilidad… ¡nada más allá!. Ha quedado comprobado con la actual crisis económica la brutal caída de los precios de la vivienda y, por tanto,  la pérdida del valor de nuestro patrimonio (entorno al 50% por cada activo inmobiliario). Se  está especulando en esta época con la compraventa de casas (pues los precios están muy bajos) para destinarlas a  alquiler mientras se espera que el precio del mercado suba para poder venderlas posteriormente. Nadie sabe lo que va a pasar, pero en mi humilde opinión, quizá esta no sea una gran idea.

Por tanto, y para poner fin al post referente a la primera parte de hipotecario, me despido con una reflexión respecto al objetivo del artículo, que no era otro que “mitigar que se produzcan más  escándalos entorno al mercado hipotecario”:

Mejor educación financiera por parte de los ciudadanos y más honradez por parte de las entidades crediticias. Y ante la duda, acudir siempre a un profesional independiente antes que dejarnos asesorar por la parte interesada.

Imagen/AutorFlickr / aag_photos

 

2 Comentarios

  1. Hola David.
    Únicamente me estaba refiriendo al hecho de que no creo que sea buena idea, ahora y en futuros años, la especulación de la compra y posterior venta de vivienda (aun destinándola a alquiler mientras los precios no vuelvan a subir). Sobre la pregunta que me haces, sinceramente te tengo que decir que no estoy cualificado para poder contestarte en ese sentido, pero si tuviera que darte una respuesta, te diría que invertiría en desarrollar mi negocio o en una buena idea empresarial.

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